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Certains travaux sont complètement dispensés de l’obtention du permis de construire.

Dans le domaine de la maison individuelle, les travaux de construction suivants sont concernés :

• terrasse sur sol naturel, si sa hauteur ne dépasse pas 60 cm par rapport au niveau du sol ;
• murs autres que les clôtures, à la condition qu’ils ne dépassent pas une hauteur de 2 mètres ;
• tous ouvrages tels que les abris de jardins, locaux techniques, à la condition qu’ils aient une surface inférieure à 2 m², et que leur hauteur ne dépasse pas 1,50 m.

Les transformations intérieures d’une habitation destinées à la diviser en petits logements - dès lors qu’il n’y a pas changement de destination ou modification de l’aspect extérieur de l’immeuble - ne sont pas soumises à la demande de permis.

De même, les travaux de réfection d’un bâtiment existant, entrepris à la suite d’un incendie, ne nécessitent pas de permis de construire s’ils n’entraînent :

• aucune modification extérieure,
• pas de création de niveau supplémentaire,
• pas de changement de destination,
• pas d’accroissement de volume.

Certains travaux de construction, même sans fondations, nécessitent l’obtention d’un permis de construire. Un permis est également obligatoire pour les travaux exécutés sur des constructions existantes, s’ils ont pour effet d’en changer la destination, d’en modifier l’aspect extérieur ou le volume, ou de créer des niveaux supplémentaires.

Les principaux travaux nécessitant l’obtention d’un permis de construire sont donc les suivants :

• Travaux modifiant la destination de la construction : aspect extérieur (hors ravalement et changement de fenêtre), volume, niveaux supplémentaires,
• Travaux modifiant la destination et l’affectation de la construction,
• Construction d’un bâtiment,
• Reconstruction d’un bâtiment.

Dépôt de la demande

La demande de permis de construire doit être faite en quatre exemplaires

• soit par le propriétaire du terrain,
• soit par son mandataire : un simple pouvoir établi sous-seing privé permet de le désigner. Ce pouvoir doit être joint au dossier de la demande,
• soit par une personne justifiant d’un titre lui permettant de construire sur le lieu désigné.

La demande est adressée par lettre recommandée avec accusé de réception ou déposée – contre décharge – à la mairie du lieu où se situe le lieu des travaux.

Elle doit être établie sur des formulaires réglementaires disponibles dans les mairies ou aux bureaux des Directions Départementales de l’Équipement. Il existe deux formulaires différents :

• l’un pour les constructions de maisons individuelles ou pour des travaux à réaliser sur des maisons (modèle CERFA N° 12393*01),
• le second pour toutes les autres demandes de permis de construire (modèle CERFA N° 46-0379).

Dans les quinze jours qui suivent la réception de la demande et pendant toute la durée de son instruction, un avis de dépôt de demande de permis de construire est affiché à la mairie.

Contenu de la demande

La demande de permis de construire est un dossier composé de plusieurs documents.

Il comporte l’un des imprimés officiels indiqués ci-dessus qui précise :

• le plan de situation du lieu établi à une échelle comprise entre 1/5000^e et 1/25000^e et d’un format minimum de 21 x 29,7 cm. Il doit indiquer les voies de desserte et leur nom et l’orientation.
• le plan de masse des bâtiments à construire ou à modifier, établi à une échelle comprise entre 1/50^e et 1/500^e, coté dans les trois dimensions.
• lorsque le projet comporte la plantation d’arbres de haute tige, les documents graphiques doivent faire apparaître la situation à l’achèvement des travaux et la situation à long terme. Le non respect de cette obligation a entrainé l’annulation de plusieurs permis de construire.
• une notice et un document graphique permettant, s’il y a lieu, d’apprécier l’impact visuel du projet. Elle décrit pour cela le paysage et l’environnement existants et expose et justifie les dispositions prévues pour assurer l’insertion dans ce paysage de la construction, de ses accès et de ses abords.

Ces deux dernières pièces ne sont pas exigées des personnes qui veulent construire pour elles-mêmes (ou modifier) un immeuble dont la surface hors œuvre nette n’excède pas 170 m² (construction exemptée d’un recours à un architecte) à la condition qu’il soit situé :

• en zone urbaine,
• et dans une zone ne faisant pas l’objet d’une protection particulière au titre des monuments historiques, des sites, des paysages ou de la protection du patrimoine architectural et urbain.

Des pièces complémentaires peuvent être nécessaires dans certains cas.

Différents types de décisions peuvent être pris, favorables ou défavorables pour le demandeur :

Permis simple :

lorsque le permis ne soulève pas de difficulté juridique particulière, le permis est accordé tel qu’il a été demandé. Il peut être notifié par simple lettre non recommandée.

Permis conditionnel ou prescriptif :

le permis peut comporter des prescriptions que le demandeur se doit de respecter. Ce permis est notifié par lettre recommandée avec accusé de réception, et la prescription doit être motivée avec précision.

Permis dérogatoire :

il est accordé pour un projet qui n’est pas totalement conforme à une règle d’urbanisme déterminée. Mais le pouvoir de déroger aux règles d’urbanisme que possède l’autorité chargée d’instruire la demande est très limité, et ne porte que sur des points d’importance secondaire (dérogations rendues nécessaires par la nature du sol, par la forme des parcelles de terrains,..). L’arrêté doit clairement exposer les raisons qui justifient la dérogation.

Permis modificatif :

une modification de la demande peut être sollicitée par le pétitionnaire pendant l’instruction du dossier ou après la prise de décision. Pour que le permis modificatif soit accordé, il faut que la modification demandée ne transforme pas fondamentalement le projet. Sinon, il convient de demander un nouveau permis.

Permis de régularisation :

ce type de permis n’est pas prévu par le Code de l’Urbanisme, mais il est admis par la jurisprudence et la pratique administrative. Il a pour objet de légaliser a posteriori la construction en cours ou terminée d’un ouvrage n’ayant pas fait l’objet d’une demande de permis de construire préalablement à la réalisation des travaux. Il n’efface pas pour autant le délit que constitue la construction sans permis, et des sanctions pénales peuvent être prises malgré la délivrance du permis de régularisation. Il ne peut en aucun cas régulariser une construction effectuée en infraction avec les règles d’urbanisme en vigueur.

Permis à titre précaire :

le Code de l’Urbanisme prévoit la possibilité d’accorder à titre précaire une autorisation de construire un bâtiment sur un terrain prévu pour un autre usage par le POS (plan d’occupation des sols) ou par un autre document d’urbanisme. L’arrêté précise alors le délai à l’issue duquel la construction devra être démolie ou enlevée.

Bon à savoir : La demande de permis peut aboutir à un refus si elle n’est pas établie régulièrement, ou si le projet n’est pas compatible ou conforme avec l’ensemble des règles qui régissent le droit des sols.

La première des obligations du bénéficiaire du permis de construire est l’affichage, sur le lieu concerné, d’un panneau parfaitement visible de l’extérieur. Cet affichage doit être maintenu pendant toute la durée des travaux et en tout état de cause pendant au moins deux mois (dans l’hypothèse où les travaux durent moins de deux mois). L’inobservation de l’obligation d’affichage entraîne des conséquences pour le détenteur du permis de construire.

Le permis de construire est périmé si les constructions ne sont pas entreprises dans un délai de deux ans à compter de son obtention.

Le bénéficiaire du permis peut demander une prorogation de la durée de sa validité si des circonstances particulières l’empêchent de faire débuter les travaux avant la péremption, ou leur reprise dans le délai d’un an après leur arrêt. Cette demande doit être adressée par lettre recommandée avec accusé de réception au maire de la commune deux mois au moins avant la date de péremption du permis. La décision est prise par la même autorité qui a accordé le permis, et doit être motivée.

Bon à savoir :

• la seule déclaration d’ouverture de chantier ne suffit pas pour éviter la péremption du permis de construire. Il faut que les travaux aient réellement débuté ;
• la validité du permis est préservée dès lors que son bénéficiaire fait effectuer des travaux, même très modestes, prescrits nommément par le permis. Cependant, des travaux, quelle que soit leur importance, n’éviteront pas la péremption du permis s’il est avéré qu’ils ont eu pour unique objet de préserver sa validité.

Le permis de construire peut être transféré par son titulaire à une autre personne, à l’occasion d’une transaction immobilière par exemple. Dès le commencement des travaux, le titulaire du permis de construire doit faire une déclaration d’ouverture de chantier adressée en trois exemplaires à la mairie (un exemplaire de l’imprimé réglementaire est automatiquement joint à la notification du permis de construire que reçoit le demandeur).

Pendant toute la durée des travaux, le maire, le représentant de l’État dans le département ainsi que les fonctionnaires assermentés pour cela peuvent visiter le chantier et procéder aux vérifications qu’ils estiment nécessaires. Ces visites peuvent se poursuivre pendant les deux années qui suivent la fin des travaux.

Dans le délai de trente jours qui s’écoule à partir de la date de terminaison des travaux, le titulaire du permis doit obligatoirement adresser au maire – toujours en trois exemplaires – une déclaration d’achèvement établie sur un formulaire réglementaire. Lorsque les travaux ont été réalisés sous la direction d’un architecte ou d’un agréé en architecture, celui-ci doit certifier la conformité des travaux avec le permis de construire, sous sa responsabilité.

L’importance du certificat de conformité est plutôt limitée depuis qu’il ne figure plus dans les actes de vente et que son absence n’empêche pas d’habiter le logement et n’influence pas la mise en place des prêts aidés par l’État (PAS). Il est cependant réclamé pour la mise en place de l’allocation-logement.

Il arrive que des travaux de construction soient entrepris sans permis de construire, malgré un sursis à statuer ou encore après une annulation du permis.

Un permis de construire obtenu par fraude est assimilé à une absence de permis, et la construction édifiée sur le fondement de cette autorisation est irrégulière.

Le Code de l’Urbanisme prévoit dans ces cas, outre la voie judiciaire, une mesure administrative obligatoire d’interruption des travaux. La sanction administrative ultime peut-être la démolition ordonnée au maître d’ouvrage. Des sanctions pénales (amendes) peuvent être infligées à tous les acteurs intervenant dans la construction illégale. Peuvent ainsi être poursuivis, outre le maître de l’ouvrage :

• les architectes,
• les entreprises réalisant les travaux.

La continuation des travaux malgré la décision judiciaire ou l’arrêté ordonnant l’interruption constitue une infraction supplémentaire qui s’ajoute à l’infraction initiale. Les sanctions peuvent aller en ce cas, outre les amendes majorées, jusqu’à la prison pour tous les intervenants.

Les travaux exécutés sans autorisation ou en méconnaissance des règles d’urbanisme constituent des délits. L’administration dispose d’un délai de trois ans pour intervenir.

Bon à savoir : En cas de construction sans autorisation, toute personne subissant un préjudice direct peut agir devant le tribunal de grande instance dans le délai de trente ans suivant l’achèvement des travaux, pour demander la démolition de l’ouvrage. Mais il faut qu’il y ait un préjudice direct.

Certains travaux, dispensés du permis de construire, nécessitent cependant une déclaration préalable de travaux. Il s’agit de travaux de :

• ravalement ;
• reconstruction ou travaux à exécuter sur des immeubles classés monuments historiques (les travaux effectués sur les immeubles inscrits à l’inventaire supplémentaire des monuments historiques sont soumis à la procédure du permis de construire). À noter que les travaux ayant pour effet de changer la destination de ces immeubles, de modifier leur aspect extérieur ou leur volume, ou de créer des niveaux supplémentaires doivent faire l’objet d’une demande de permis de construire ;
• construction d’habitation légère de loisirs dont la surface hors œuvre nette n’excède pas 35 m² ;
• construction d’une piscine non couverte, quelles que soient sa superficie et la nature des matériaux mis en œuvre ;
• construction de châssis ou serres si :
  • leur hauteur est comprise entre 1,50 m et 4 m par rapport au sol naturel,
  • et si leur surface hors œuvre brute ne dépasse pas 2 000 m². Les serres et châssis d’une superficie ne dépassant pas 2 000 m² et d’une hauteur inférieure à 1,50 m sont dispensés de la déclaration préalable. La loi n’évoque pas ce cas, mais la jurisprudence exempte ce type de construction de cette formalité ;
• constructions ou travaux n’ayant pas pour effet de changer la destination d’une construction existante et :
  • qui n’ont pas pour objet de créer une surface de plancher nouvelle,
  • qui ont pour effet de créer, sur un terrain supportant déjà un bâtiment, une surface de plancher hors œuvre brute égale ou inférieure à 20 m².
• édification d’un mur de clôture.

Il résulte de ce qui précède que sont soumis à la déclaration préalable et exonérés du permis de construire des travaux qui ont pour objet, par exemple, la construction

• d’une piscine couverte d’une superficie de moins de 20 m² sur un terrain supportant déjà un autre immeuble (résidence secondaire par exemple) ;
• d’une pièce supplémentaire de moins de 20 m², même si cette construction entraîne une modification de l’aspect extérieur ou du volume du bâtiment existant.

(Code de l’Urbanisme, art. L. 421-1, L. 441-2 et R. 422-2).

Bon à savoir : Le recours à un architecte n’est pas obligatoire pour les travaux soumis à la simple déclaration préalable.

Procédure à suivre pour effectuer une déclaration préalable

Le « déclarant » est, comme dans le cas d’une demande de permis de construire :

• soit le propriétaire du terrain,
• soit son mandataire,
• soit encore une personne justifiant d’un titre lui permettant d’exécuter les travaux (titulaire d’une promesse de vente,...).

La déclaration doit être faite sur un imprimé officiel que l’on peut retirer à la mairie ou à la Direction Départementale de l’Équipement.

Le dossier de déclaration préalable comporte, outre cet imprimé :

• le plan de situation du terrain,
• le plan de masse de la construction, avec les cotes de la partie à construire ou à aménager,
• un schéma montrant l’aspect extérieur de la construction.

Le dossier doit être établi en trois exemplaires et adressé à la mairie du lieu de la construction par lettre recommandée avec accusé de réception, ou déposé contre récépissé.
L’instruction est faite soit par la mairie, soit par la Direction Départementale de l’Équipement.
La déclaration préalable est soumise à publicité.

Dans les huit jours qui suivent la réception ou le dépôt de la déclaration, un exemplaire est affiché en mairie. L’affichage indique la date à partir de laquelle les travaux pourront être effectués, s’il n’est pas fait opposition. Cet affichage est maintenu pendant un mois après la date à laquelle les travaux peuvent commencer.

Le délai d’instruction de la déclaration préalable est d’un mois à compter de la date de sa réception ou de son dépôt à la mairie. Si, à l’issue de ce délai, le déclarant n’a pas reçu de notification, il peut commencer les travaux.

L’Administration peut imposer des prescriptions particulières pour les travaux, soit même s’opposer à leur exécution. Si tel est le cas, elle dispose d’un délai d’un mois (deux mois dans certains cas) pour le faire savoir au déclarant par lettre recommandée avec accusé de réception ou par arrêté. La notification doit être motivée et elle doit aussi indiquer les voies et les délais de recours dont dispose le déclarant.

Les travaux doivent être commencés dans les deux ans qui suivent la date limite du délai d’instruction de la demande (un mois), et ne pas être interrompus pendant plus d’un an, sous peine de perdre le bénéfice de la déclaration.

Par ailleurs, contrairement au permis de construire, il n’existe pas de possibilité de prorogation des effets de la déclaration préalable.

Le recours contentieux de la part des tiers est également possible devant le tribunal administratif.

Le délai de recours est de deux mois à partir :

• du jour où les travaux peuvent être commencés si le recours est intenté par un tiers,
• de la date de la notification par l’administration (opposition ou prescriptions particulières) si c’est le déclarant qui attaque la décision.

L’administration peut remettre en cause la décision de non opposition de la mairie, notamment si les travaux prévus sont contraires aux règles d’urbanisme (arrêt du Conseil d’État, 31 janvier 1992).

Un propriétaire ne peut décider seul de la démolition d’un bien ou d’une partie d’un bien lui appartenant. Sur la plus grande partie du territoire national, une autorisation spécifique est en effet nécessaire avant d’entreprendre la démolition non seulement d’une habitation, mais aussi de tout bâtiment, quel qu’en soit l’usage (1).

Sont exemptés du permis de démolir :

• les immeubles insalubres ou les bâtiments menaçant ruine ;
• les démolitions décidées par l’Administration dans le cas de remodelage ou de curetage de milieux urbains. Dans ces cas, le permis de construire vaut autorisation de démolir ;
• les démolitions d’immeubles frappés d’une servitude de reculement (ou d’alignement) ;
• les démolitions d’immeubles prévues à l’occasion de la mise en œuvre d’un plan de sauvegarde et de mise en valeur d’un secteur sauvegardé approuvé par décret pris en Conseil d’État. Une fois un tel plan approuvé et rendu public, le permis de construire vaut autorisation de démolir.

Le permis de démolir est nécessaire dans des secteurs géographiques déterminés en fonction de deux objectifs différents (2) :

• la sauvegarde du patrimoine immobilier bâti et la protection des occupants :
  Le permis de démolir est obligatoire à ce titre
  • à Paris
  • dans les communes situées à une distance ne dépassant pas 50 km de Paris (distance calculée à partir des anciennes fortifications de Paris),
  • dans les communes où, au dernier recensement, la population est égale ou supérieure à 10 000 habitants,
  • dans un certain nombre d’autres communes où le permis de démolir a été rendu obligatoire par décret (consulter les mairies pour savoir si elles sont concernées) ;
• la protection du patrimoine historique, esthétique ou culturel :
  Le permis de démolir est obligatoire sur tout le territoire national
  • dans les secteurs sauvegardés,
  • dans les périmètres de restauration immobilière,
  • dans les secteurs de protection de monuments historiques, de sites naturels inscrits ou classés,
  • dans les secteurs définis par un plan d’occupation des sols pour être protégés ou mis en valeur en raison de leur valeur historique ou esthétique,
  • dans les secteurs de protection du patrimoine architectural et urbain ainsi que dans les secteurs déterminés à l’intérieur des périmètres sensibles.

Le permis de démolir est également indispensable pour la démolition de tout ou partie d’immeubles inscrits à l’inventaire supplémentaire des monuments historiques.

Lorsque des travaux de construction nécessitent des démolitions préalables, une justification du dépôt de la demande de permis de démolir doit obligatoirement accompagner la demande de permis de construire (3).

Bon à savoir : les cas où le permis de démolir est nécessaire sont fort nombreux, et une investigation à la mairie avant d’entreprendre toute démolition est très utile afin d’éviter des déboires ultérieurs, car les infractions sont lourdement sanctionnées.

• 1 : Code de l’urbanisme, art. L.430-1
• 2 : art. L.430-1 du Code de l’urbanisme
• 3 : art. R.421-3-4 du Code de l’urbanisme

Des travaux sur un terrain peuvent nécessiter l’abattage d’arbres. Cet abattage n’est pas libre. Une autorisation est indispensable dans bien des cas, et notamment :

• dans les secteurs boisés d’une commune où un plan d’occupation des sols est prescrit. La décision appartient au préfet ;
• dans les secteurs boisés classés d’une commune possédant un POS (plan d’occupation des sols) ou un PLU (plan local d’urbanisme) approuvé ou simplement publié. La décision appartient au préfet si le POS ou le PLU est publié, et au maire s’il est approuvé.

La demande suit une procédure comparable à celle du permis de construire. Le délai d’instruction est de quatre mois et la décision doit être expressément notifiée au demandeur.

Un défaut de notification à l’issue de ce délai équivaut à un refus (et non à un accord comme dans le cas du permis de démolir). Par ailleurs, l’autorisation d’abattage ne peut être mise en œuvre que quinze jours après sa notification, afin d’éviter les conséquences irréparables de certaines décisions accordées illégalement, le contrôle de légalité par les services de l’État pouvant se faire pendant ce délai.

Tous les types de clôtures, quelles qu’en soient la hauteur et la nature des matériaux (pierres, parpaings, palissades, grilles, pieux, etc.) sont soumis à l’autorisation de clôture. Elle est pratiquement obligatoire dans toutes les villes, et aussi dans les périmètres sensibles ou à protéger de certaines zones rurales.

La construction de clôtures est en effet soumise à autorisation :

• dans les communes possédant un plan d’occupation des sols rendu public ou approuvé,
• dans les communes situées à l’intérieur d’un périmètre sensible,
• dans les communes figurant sur une liste établie par arrêté du préfet après avis des maires concernés.
• l’élévation d’une clôture fait l’objet d’une demande d’autorisation préalable dans la plupart des communes, notamment dans celles qui sont dotées d'un POS rendu public ou d'un PLU approuvé.

Cependant, si la clôture a pour objet d’entourer une construction ou des travaux faisant par ailleurs l’objet d’une demande de permis de construire, ce dernier permis fait office de déclaration préalable de clôture.

La demande de permis de construire doit être établie en quatre exemplaires par :

• le propriétaire du terrain,
• ou son mandataire,
• ou une personne habilitée (titulaire d’une promesse de vente par exemple), et adressée par lettre recommandée avec accusé de réception ou déposée à la mairie contre récépissé.

Le délai d’instruction est de deux mois, mais peut être prolongé d’un mois, voire même de cinq si le projet d’édification concerne un site classé. Le défaut de notification à l’issue de ce délai est considéré comme un accord tacite.

La décision est prise par arrêté et doit être affichée en mairie pendant deux mois.